农村拆迁案例

老家房子卖给村外人,遇拆迁能要回拆迁补偿款嘛?

来源:晏清拆迁律师 发布时间:2020-10-28

  王先生是某村集体经济组织成员,依法分得宅基地一处,并且建有房屋。于先生是城市户口,想买一套农村房屋用于养老。王先生与于先生在2010年签订了《农村宅基地房屋买卖协议》,协议约定王先生将其宅基地房屋以15万元的价格卖给于某,房款已全部付清,房子交给了与先生居住。最近该房屋需要拆迁,拆迁方根据双方的买卖协议及房屋的居住情况与于某签订了拆迁协议。后来王先生得知房屋拆迁的事实,认定宅基地使用权属于自己而非于先生,自己有权获得拆迁补偿款,要求于先生分一部分拆迁补偿款给自己。

  《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因为破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。由此可知,王先生无权基于自己的情况转让宅基地使用权。此外,最高人民法院物权法小组编著的《<中华人民共和国物权法》条文理解与适用》一书写明,于先生与王先生之间通过房屋买卖协议,转让宅基地使用权,因违反法律规定而自始无效。同时,与国有房屋的拆迁补偿不同,宅基地房屋的拆迁补偿主要是针对集体经济组织成员进行的补偿,因而本案的拆迁补偿应当是属于王先生而非于先生所有。由于买卖协议自始无效,所以王先生应当将售房款退还给于先生,并且要收回宅基地使用权和房屋。

  关于征收宅基地及地上房屋的补偿,主要在《物权法》中予以规定。征收集体所有的土地,应当足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用;征收宅基地上的房屋,应当依法给予拆迁补偿,并应当保障被征收人的居住条件。很显然,这些规定并不具体,前者应当参照《土地管理法》中关于征收承包土地的补偿的规定;后者则应当比照《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于城市房屋拆迁补偿的相关规定。

  《土地管理法》第63条规定是关于农民集体所有土地出让、转让或者出租的规定。

  一、禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设,主要是基于以下几点考虑:

  1.农民集体土地流入市场,影响国有土地使用制度改革。由于我国的土地市场刚刚建立,政府管理土地市场的各项措施还不健全,加上前几年“房地产热”、“开发区热”造成大量的闲置土地,如果再允许集体土地进入市场,将又有大量集体土地变为建设用地,形成更多的闲置土地,国有土地使用制度改革也将难以进行。

  2.是保护耕地的需要。现在乡(镇)村干部对将耕地变为建设用地,搞房地产的积极性很高,如不加以严格控制,将会又有大量耕地变为建设用地,保护耕地的目标将难以实现。

  集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途是允许的。但必须保护原土地使用者或承包经营者的利益,必须按照国家有关规定和土地使用合同或承包经营合同的规定执行。

  二、破产、兼并企业的土地使用权转移,实际上是土地使用权的转让行为。但按国家有关法律规定,企业用地的土地使用权已可以作为企业的资产,破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权。但有两点要说明:

  1.应当符合土地利用总体规划,不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物,按土地利用总体规划确定的用途使用。

  2.必须是依法取得的建设用地使用权,并随厂房等一同转移的,如果是农用地,或土地上没有房屋等设施的将不得转让。

  宅基地使用权的目的在于保障农业生产的稳定和农民的生活条件。农村集体经济组织成员应当依法维护宅基地使用权,不能随便向本集体以外的人转让,否则很可能是违反法律规定的无效行为,容易引起纠纷。

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