城镇拆迁案例

我的房子不是危房,凭什么也被纳入棚改?

来源:晏清拆迁律师 发布时间:2020-07-31

  同一个小区,仅部分楼房达到危房标准,政府要对整片小区实行棚改项目征收,这样的征收决定是否合法呢?

  海南省的李先生所住的小区分为公寓楼区和别墅区。

  2011年,公寓楼区业主向当地政府反映所在楼区存在严重安全隐患,要求当地政府进行危房改造。当地政府经过检验,小区内确有四栋楼房安全性严重不达标,须进行整改。

  2015年当地成立了棚户区改造工作领导办公室。

  2015年至2016年期间,区政府指派工作人员对前述范围内的房屋权属、区位、建筑面积等情况及被征收人是否同意小区棚户区改造、对补偿安置的具体意见等方面的问题做了摸底调查,总计90户被征收人中,有80户同意实施小区棚户区改造,并提出了各自的补偿安置意见。

  2017年9月,区政府做出了征收决定并进行了公告,截止到2018年6月,小区中的90户人已经有41户选择产权置换搬离了被征收房屋。

  李先生的房屋位于别墅区,李先生认为别墅区与公寓楼区分属不同区域,相较于可以单独拆除、改造的四栋危房公寓楼,别墅区并不属于棚户区,为何区政府要将别墅区也纳入棚改的范围?联合其他同样不想搬离的别墅区业主,李先生作为代表咨询律师后,在律师的协助下,通过启动调查程序,李先生发现此次征收活动并未纳入区国民经济和社会发展年度计划,也未经人民代表大会审议通过,征收程序上也存在多处违法情况。于是,李先生向法院就政府的征收决定提起了诉讼,要求确认该征收决定违法。

  案件经过了一审、二审均败诉。

  一审法院认为,区政府作出255号征收决定对危房集中、整体基础设施落后、多数业主同意改造的小区实施棚户区改造,完善城市基础设施,改善居民居住条件及生活环境,具有公益性质,符合当地棚户区改造规划,具备征收要件。区政府作出255号征收决定的依据充分,程序亦符合规定。该小区的面积不大,住宅楼和别墅均位于该小区范围内,部分未装修、改建的房屋外观陈旧。区政府基于小区棚户区改造的整体规划和实际建设需要,将部分不属于危旧房屋的建筑纳入改造和征收范围,并不违反法律规定。政府通过企业垫资的形式来补充旧城改造资金的来源,目的仍是为了改善被征收人的居住环境、提高生活品质。企业垫资仅是案涉项目的资金来源,只要房屋征收补偿安置能够确保被征收人获得补偿安置的选择权,保证征收补偿资金足额到位、专款专用,就不能据此否定征收的公共利益目的。

  李先生不服,提起了上诉。二审法院经审理维持了一审判决。李先生只能申请再审来维护自己的权益。

  最高法院经过审理认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九、十、十一、十二、十三条规定,征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;旧城区改建项目应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划;市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日,应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布;作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用;作出房屋征收决定后应当及时公告。

  本案中,有检测鉴定报告等证据足以证明被征收小区存在明显的危旧建筑改造的必要,作为旧城区进行改建符合公共利益。从海南省住建厅复函以及三亚市区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、三亚市土地利用总体规划等证据亦足以证明该项目整体上符合当地国民经济和社会发展年度计划的要求。但是,确实没有证据证明区政府已将该项目单独申请纳入当地国民经济和社会发展年度计划,并取得其符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的专项审批,亦未履行征收补偿费用足额存储到专用账户的法定程序义务,存在程序违法情形。

  最终,法院撤销了一审、二审的判决,确认该征收决定违法!

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